Nel realizzare dei lavori nella propria abitazione, è necessario capire se essi ricadono in interventi di manutenzione straordinaria. In questo articolo tratteremo l’argomento illustrando gli interventi contemplati e i professionisti da interpellare per l’espletamento dell’iter progettuale e amministrativo.
Che cos’è la manutenzione straordinaria?
L’intervento di manutenzione straordinaria è definito nel Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001 all’art. 3 comma 1 lettera b) e successivi aggiornamenti della legge n. 120/2020 (Legge Semplificazioni). In particolare la Legge stabilisce:
[...] come quelle opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico purchè non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici leggittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purchè l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42.
Gli interventi di manutenzione straordinaria.
Gli interventi di manutenzione straordinaria possono essere suddivisi in due macro categorie:
1. Opere esterne, che riguardano l’involucro esterno dell’ edificio o parti esterne, alcuni esempi sono rappresentati dalle seguenti lavorazioni:
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- rifacimento o realizzazione ex novo di intonaci esterni;
- realizzazione di nuovi ingressi carrabili/pedonali tramite cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- aperture di nuove porte e finestre verso l’esterno;
- interventi finalizzati alla realizzazione di cortili e giardini.
2. Opere interne, che riguardano tutti gli interventi all’interno dell’edificio:
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- Consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione);
- Sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti senza però modificare le quote di colmo o gronda;
- Rifacimento di scale e rampe;
- Realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari;
- Rifacimento o modifica integrale degli impianti compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- Sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo senza però alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso;
- Frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari che non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
- Installazione di ascensori e scale di sicurezza.
Per approfondimenti sugli interventi sopra citati si rimanda ai seguenti articoli. Esempi di lavori di manutenzione straordinaria per “opere interne” :
Procedure necessarie per l’esecuzione dei lavori e i professionisti da coinvolgere.
L’intervento di manutenzione straordinaria prevede il deposito del Titolo abilitativo presso gli uffici competenti, dove ricade l’immobile o l’area oggetto di intervento.
In particolare, i titoli autorizzativi da richiedere si classificano in funzione dei lavori che si intendono svolgere:
- se riguardano parti strutturali è necessario redigere e depositare al Comune oltre ad una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) anche la R.A.S. (Richiesta di Autorizzazione Sisimica), quest’ultima da depositare al Genio Civile. Inoltre per poter iniziare i lavori è necessaria l’autorizzazione del Comune, mentre per il consenso del Genio Civile per l’inizio lavori bisogna far riferimento al Regolamento Regionale vigente;
- se i lavori non riguardano parti strutturali è sufficiente redigere e depositare al Comune una C.I.L.A. (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), il quale titolo ha il vantaggio di non necessitare dell’approvazione del Comune per iniziare i lavori, ma è possibile iniziarli immediatamente in seguito al deposito.
Le figure tecniche da interpellare, per un corretto espletamento della pratica, sono un Ingegnere, un Architetto o un Geometra, i quali devono avere una specializzazione in ambito urbanistico e/o progettazione architettonica per la redazione del Titolo autorizzativo comunale. Nel caso in cui gli interventi riguardano parti strutturali, come enunciato in precedenza, è necessaria la figura di un Ingegnere specializzato in strutture per la redazione del progetto strutturale da presentare al Genio Civile. In alcuni casi se l’intervento riguarda strutture esistenti, per la realizzazione del progetto, è essenziale coinvolgere una società che si occupa di indagini materiche sulle strutture esistenti e di un Geologo che si occuperà della stesura di una relazione geologica. Quasi sempre queste figure saranno incaricate o proposte dall’Ingegnere alla committenza.
E’ fondamentale, per non avere brutte sorprese durante i lavori e al termine, avvalersi sempre di professionisti specializzati nel settore di riferimento.
Ing. Fabio Scarano
email: fabio.scarano@fgaingegneria.it
Telefono3466821211
Ingegnere civile strutturista, ha lavorato su numerosi progetti di diverse tipologie (costruzioni industriali, residenziali, edifici per uffici e commerciali, infrastrutture), sia come progettazione, direzione lavori e coordinamento.
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